Недвижимость — это имущество, при продаже которого, в определенных случаях, возникает необходимость оплаты налога. О том какие налоги необходимо платить при продаже и пойдет речь в данной статье.

Налог при продаже квартиры, дома, либо земли необходимо платить только в случае, если продаваемая недвижимость находилась в собственности менее 3-х или 5 лет, в зависимости от даты приобретения или способа ее получения в собственность.
Содержание скрыть

Схема налога при продаже недвижимости

Мы подготовили для вас удобную схему с основной информацией и по возможным вариантам оплаты налога при продаже квартиры, дома или земли.

Схема налога при продаже недвижимости (квартиры, дома или земли)

Схема налогообложения при продаже недвижимости (квартиры, дома или земли)

Срок владения недвижимостью, при продаже которой необходимо платить налог

Срок владения необходимо отсчитывать со дня государственной регистрации права собственности, указанной в свидетельстве о государственной регистрации. В случае если квартира получена или приобретена после отмены свидетельства, то дату регистрации можно узнать через специальный сервис на сайте Росреестра или получив выписку из ЕГРН на портале Госуслуг.

Исключением являются:

  • При покупке недвижимости долями, срок владения отсчитывается с момента приобретения первой доли (Письмо Минфина России от 15.08.2014 N 03-04-05/40976).
  • При получении квартиры через ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), срок считается со дня внесения паевого взноса и подписания акта приема-передачи жилья (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).
  • Получение недвижимости по наследству, при котором срок отсчитывается со дня открытия наследства;
  • Признании права собственности через суд, в таком случае сроком начала владения является дата вступления в силу судебного решения;
  • При приватизации до 1 января 1998 года, в таком случае срок владения отсчитывается с момента заключения договора на передачу жилья в собственность. Независимо от того, когда вы получите свидетельство о регистрации права собственности, даже если решите получить его только сейчас, право собственности в любом случае будет считаться с даты заключения договора передачи жилья в собственность. Для тех кто приватизирует жилье после указанной даты, сроки считаются с даты регистрации права собственности.

Информационная таблица по срокам владения недвижимостью

Период приобретения Период регистрации жилища Оплата
До 2016 года 3 года и более Налог не взымается
3 года и менее Налог оплачивается
После 2016 года 5 лет и более Налог оплачивается
5 лет и более Налог не взымается

Дом, квартира или земля получены до 1 января 2016 года:

Независимо от способа получения недвижимости, будь это покупка, приватизация или получение в наследство, срок, после истечения которого при продаже вы можете не платить налог НДФЛ, составляет 3 года.

Недвижимость получена после 1 января 2016 года:

Для продажи недвижимости без оплаты налога, необходимо владеть ей не менее 5 лет.

В некоторых случаях, срок владения может быть снижен до 3 лет:

  • Жилье получено по наследству;
  • Получение недвижимости в дар от близкого родственника или члена семьи;
  • Квартира, дом или участок получен в порядке приватизации;
  • Получен по договору пожизненной ренты.
Не стоит забывать о праве на вычет, при котором налог необходимо платить, только если стоимость продаваемой недвижимости превышает 1 млн. рублей, либо если стоимость не превышает 1 млн. рублей, но в текущем году вы уже воспользовались правом вычета при продаже какой либо дугой недвижимости.

Срок владения и реновация

Для тех кто получил квартиру по программе реновации, в том числе Московской, срок считается с момента получения в собственность квартиры, в замен которой, выдана новая квартира по программе реновации.

Когда платить налог при продаже квартиры и дома не требуется

  • если срок владения более 3-х или 5 лет (в зависимости от даты приобретения);
  • если стоимость недвижимости менее 1 миллиона рублей, либо расходов на его покупку (если есть документы их подтверждающие). Налогооблагаемую базу (сумму продажи недвижимости) можно уменьшить на фактически потраченные средства на приобретение, либо на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Размер налога

Согласно статье 224 НК РФ государство установила следующую процентную ставку на продажу жилья:

  • Для граждан Российской Федерации — 13%;
  • Для нерезидентов РФ – 30%.

Нерезиденты России (лица пребывающие на территории РФ менее 183 дней) не имеют право на получение налогового вычета и платят налог по повышенной ставке 30%. С 2019 года, нерезиденты РФ освобождены от уплаты налога при продаже, после 5 лет владения недвижимостью. Живущие на территории РФ 183 суток, являются резидентами.

Формулы расчета выглядят следующим образом:

  • (Стоимость продажи – стоимость покупки) * 13% = размер налога НДФЛ за вычетом потраченных средств при покупки жилья;
  • (Стоимость продажи – налоговый вычет) * 13% = размер налога НДФЛ к оплате с учетом налогового вычета.

Каждый налогоплательщик может самостоятельно  выбрать наиболее подходящий способ, исходя из того, какой показатель при расчетах будет самый минимальный. Предварительный расчет позволяет самостоятельно узнать будущий налог и отложить с продажи нужную сумму денег.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Налоговый вычет в размере 1 млн. рублей при продаже недвижимости (земли, квартиры или дома), можно использовать ежегодно, но не более одного раза в год! При этом, если стоимость продаваемой недвижимости превышает 1 млн. рублей, то используя вычет необходимо будет оплатить налог 13%, только на сумму превышающую 1 миллион рублей.

Размер налога рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, которая определяется в рамках договора, либо в соответсвии с кадастром. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра или посмотреть в кадастровом паспорте.

Расчет налога при продаже дома или квартиры

Ниже рассмотрим пример расчета налога, если сумма продажи по договору, была более 70% от кадастровой стоимости:

Крылов А.Е. в январе 2016 года приобрел жилой дом с участком за 4 500 000 рублей. В январе 2018 года, он решил продать дом за 6 000 000 рублей. Срок владения составил всего 2 года, соответсвенно у Крылова А.Е. возникает необходимость оплаты налога.

Расчет налога без каких либо вычетов и без учета стоимости приобретения жилья выглядит следующим образом:

6 000 000 * 13 % = 780 000 рублей;

Но так как у Крылова А.Е. имеются документы подтверждающие покупку дома за 4,5 млн. рублей, данную сумму он имеет право вычесть из суммы продажи, после чего сума налога составит:

(6 000 000 — 4 500 000) * 13% = 195 000 рублей;

В случае если у Крылова А.Е. по каким либо причинам нет документов подтверждающих покупку данного дома, при этом продажа дома является первой продажей недвижимости в 2018 году, то он имеет право воспользоваться вычетом в размере 1 млн. рублей и соответсвенно сумма налога к оплате после вычета составляет:

(6 000 000 — 1 000 000) * 13% = 650 000 рублей;

Декларация при продаже недвижимости

Налоговая декларация при продаже недвижимостиПри продаже дома, как и любого другой недвижимости, независимо от наличия или отсутствия дохода, граждане обязаны подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Исключением являются случаи, когда срок владения домом более 3-х или 5 лет (как уже писали выше, все зависит от даты и способа приобретения жилья).

Сроки сдачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога

Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Налог на доход физических лиц НДФЛ 13%, необходимо оплатить после подачи декларации, в срок до 15 июля того же года.

Отсрочка или рассрочка оплаты налога

При возникновении сложностей с единоразовой оплатой налога, возможно получить отсрочку или рассрочку на более длительное время, или разбить сумму на несколько платежей. Отсрочка или рассрочка может быть предоставлена налоговой на срок, не превышающий 1 год с момента установленного срока уплаты. При этом необходимо предоставить обеспечение в виде залога, поручительства или банковской гарантии.

Для этого нужно обратиться лично в службу ФНС по месту жительства с соответствующим заявлением по рассрочке на оплату налога.

Обязательно необходимо указать причину, которая ограничивает возможность оплаты налога в установленный законом срок. С полным списком причин, на основании которых вам могут предоставить отсрочку или рассрочку, можете ознакомиться в пункте 2 статьи 64 НК РФ.

Налог на дарение недвижимости

Полученная в дар недвижимость подлежит налогообложению, т.к. у получателя имущества возникает доход.

Единственным случаем, когда дарение дома, квартиры или другого жилого имущества не облагается налогом на доход 13% НДФЛ, является процедура дарения между близкими родственниками или членами семьи. При этом обязанность по декларированию дохода, необходимо выполнить в любом случае, независимо от того, между кем осуществлена сделка.

Между членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации означают сделки между:
  • супругами;
  • родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными;
  • дедушкой;
  • бабушкой и внуками;
  • полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

В случае если сделка осуществлена между дарителем и получателем, не являющимися родственниками или членами семьи, налог при получении недвижимости в дар, рассчитывается из кадастровой стоимости или из стоимости указанной в договоре. Как уже писали выше, кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра или посмотреть в кадастровом паспорте.

Как и с продажей недвижимости, так и при получении жилья в дар, сроки подачи декларации одинаковые, подать декларацию необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а оплатить налог требуется до 15 июля, того-же года в котором подается декларация.

Продажа недвижимости полученной в дарДеньги за продажу недвижимости и ключи

Как уже писали выше, при получении в подарок недвижимости не от близкого родственника, возникает обязанность оплаты НДФЛ. Ранее, при продажи такого жилья в срок ранее чем через 3 года со дня получения в собственность, необходимо было еще раз платить налог.

C сентября 2019 года, ситуация поменялась в лучшую сторону, теперь при продаже квартиры или дома, полученной в дар не от близких родственников, появилась возможность вычесть из суммы продажи, сумму покупки этой недвижимости дарителем, с которой заплатили налог, используя для подтверждения имеющуюся декларацию и другие документы, оставшиеся с момента получения в дар.

При данной схеме, налог НДФЛ необходимо начислить только на разницу с продажи, рассмотрим пример:

Кузнецов В.В. в марте 2018 года получил в дар от тети квартиру стоимостью 2 500 000 рублей. Тетя в соответсвии с семейным кодексом, не является близким родственником и соответсвенно Кузнецову В.В., требуется заплатить НДФЛ на полученное в дар имущество:

2 500 000  * 13% = 325 000 рублей;

В марте 2019 года, он решил продать квартиру за 3 000 000 рублей. Срок владения на момент продажи составил 1 год, соответсвенно у Кузнецов В.В. возникает необходимость оплаты налога, но в соотвествии с обновлением закона в 2019 году, Кузнецов В.В. имеет право вычесть уже оплаченную сумму и тогда НДФЛ составит:

(3 000 000 — 2 500 000)  * 13% = 65 000 рублей;

Напоминаем, в случае если вы получили недвижимость в дар от близкого родственника и не платили НДФЛ, то при продаже такого имущества придется платить налог, либо ждать 5 лет. Также вы можете получить вычет в размере 1 млн. рублей.

Пример расчета налога, если квартира получена в дар от близких родственников, а при продаже сумма по договору, была менее 70% от кадастровой стоимости:

Скворцов С.С. в феврале 2017 года получил в дар от мамы жилой дом с участком кадастровой стоимостью 2 500 000 рублей. В феврале 2019 года, он решил продать дом и смог это сделать только за 1 600 000 рублей. Срок владения на момент продажи составил 2 года, соответсвенно у Скворцова С.С. возникает необходимость оплаты налога.

Так как сумма продажи ниже 70% от кадастровой стоимости, то расчет налога без каких либо вычетов и без учета стоимости приобретения жилья выглядит следующим образом:

2 500 000 — 30% = 1 750 000 рублей; (вычитаем 30% от кадастровой стоимости для получения суммы с которой необходимо платить налог);

1 750 000 * 13% = 227 500 рублей; (сумма налога подлежащая уплате без учета стоимости покупки и вычета);

Так как у Скворцов С.С. получил недвижимость в дар от близкого родственника и соответсвенно не платил налог на доход, у него отсутсвует возможность вычесть стоимость покупки жилья из суммы продажи. При этом продажа дома является первой продажей недвижимости у Скворцов С.С. в 2019 году, и соответственно он имеет право воспользоваться вычетом в размере 1 млн. рублей, в таком случае сумма налога к оплате после применения вычета составит:

(1 750 000 — 1 000 000) * 13% = 97 500 рублей;

Продажа доли

Продажа доли в квартире или домеПосле продажи доли своей квартиры, дома или земли, гражданам необходимо оплатить сумму налоговых сборов в процентном в соотношении от размера владения.

При этом для каждого заинтересованного лица требуется свой расчет налога, исходя из размера доли объекта, которая у него находится во владении.

Каждый дольщик обязан выплатить столько, сколько он получил фактической прибыли от продажи имущества.

Занижение стоимости при продаже недвижимости для снижения налога

На сегодняшний день, практически нет никакого смысла занижать стоимость продажи квартиры или дома. Так как в соответсвии с обновленным законодательством, минимальная сумма с которой оплачивается налог при продаже недвижимости купленной после 1 января 2016 года, составляет 70% от кадастровой стоимости и рассчитывается по формуле:

(кадастровая стоимость — 30%) * 13% = налог к оплате;

Следует учитывать, что занижение стоимости в договоре несет в себе определенные риски для обоих сторон сделки, может снизить стоимость недвижимости и отпугнуть покупателей. Ведь в случае каких либо проблем с купленной квартирой или домом, покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре. Либо покупатель может оспорить и вернуть сумму переплаты, сославшись на договор, и продавец потеряет деньги.

Рассмотрим пример с вариантом когда вычитается стоимость покупки недвижимости:

Степаненко В.В. приобрел квартиру в декабре 2017 года за 5 000 000 рублей.

В декабре 2019 года он решил продать ее за 7 000 000 рублей. Кадастровая стоимость жилья на момент продажи 8 500 000 рублей, а 70% от этой суммы — 5 950 000 рублей. Расчет налога с учетом вычета расходов на покупку выглядит следующим образом:

(7 000 000 — 5 000 000) * 13% = 260 000 рублей;

Если Степаненко В.В. занизит стоимость в договоре и продаст квартиру за 4 млн. рублей. В таком случае сумма будет ниже кадастровой стоимости более чем на 30% и соответсвенно ему придется платить налог от 70% кадастровой стоимости:

(5 950 000 — 5 000 000) * 13% = 123 500 рублей;

Пример с применением вычета 1 млн. рублей:

Вторым примером рассмотрим ситуацию, когда Степаненко В.В. получил квартиру в дар от родственника в 2019 году и продает ее за 8 000 000 рублей. При кадастровой стоимости на момент продажи 10 00 000 рублей, а 70% от этой суммы — 7 000 000 рублей.

Налог с продажи квартиры за 8 000 000 рублей составит:

(8 000 000 — 1 000 000) × 13% = 910 000 рублей (вычитаем из суммы продажи, вычет в размере — 1 млн. рублей);

Степаненко В.В. договорился с покупателем и занизил стоимость продажи в договоре, указав 6 000 000 рублей. В таком случае необходимо считать налог от 70% кадастровой стоимости квартиры:

(7 000 000 — 1 000 000) × 13% = 780 000 рублей (вычитаем из 70% кадастровой стоимости вычет в размере — 1 млн. рублей);

Как видно из расчетов сумма налога отличается, но в тоже время как уже писали выше, стоимость недвижимости при продаже с занижением цены в договоре несет в себе определенные риски. Причем риски как для продавца, так и для покупателя, при этом стоимость продажи из-за подобных условий может снизиться и нивелировать разницу.

Налог при продаже недвижимости, полученной по наследству

Налоговый кодекс РФПри получении квартиры или дома по наследству, подоходный налог платить не требуется. Все что требуется оплатить, это государственная пошлина за получение свидетельства о наследстве. Размер пошлины определяется исходя из степени родства наследодателя и наследника:

  • 0,3% для близких родственников, но не более 100 000 рублей;
  • 0,6 % для всех иных лиц, но не более 1000 000 рублей.

При этом, госпошлину не обязаны платить следующие категории граждан:

  • участники Великой отечественной войны;
  • инвалиды Великой отечественной войны;
  • носители ордена Славы всех степеней;
  • Герои Советского Союза и Российской Федерации.

Когда требуется платить налог

Для получивших в наследство недвижимость, действует особые условия, касающиеся сроков владения, по истечению 3-х лет со дня открытия наследства можно произвести продажу жилья без оплаты налога.

Соответственно, при продаже квартиры или дома до истечения 3-х лет с момента открытия наследства, требуется сдача декларации 3-НДФЛ и оплата налога НДФЛ в размере 13%.

Рассмотрим пример:

Карцев А.Ю. в 2017 году получил коттедж по наследству от отца. По истечении 1 года он решил продать его за 2 000 000 рублей, воспользовавшись вычетом в размере 1 000 000 рублей. После продажи жилья, Карцеву А.Ю. требуется сдать декларацию в срок до 30.04.2018 г. и оплатить налог в срок до 15.07.2018 г. в размере:

(2 000 000 — 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей;

Расчет налога при продаже дома онлайн

Для вашего удобства, на сайте ФНС России имеется удобный онлайн калькулятор налога на имущество, к которому относится продажа недвижимости. Для расчета налога на продажу квартиры, участка или дома, вам необходимо перейти по ссылке в специальный раздел, заполнить форму, указав все необходимые данные и получить результат.

Видео по теме

Об авторе

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

Другие публикации автора