Что такое договор ренты и как его оформить?

Договор ренты в основном заключают одинокие граждане пенсионного возраста с низким уровнем доходов. Они продолжают жить в своих квартирах, пользоваться принадлежащим им ранее предметом соглашения, однако право собственности на него принадлежит непосредственно плательщику ренты. Стоит учитывать, что оно формальное, потому что продать, подарить его, совершить еще какие-либо сделки свободно он не может.

Рента квартиры с пожизненным проживанием

Какова суть договора ренты

Нормативно-правовые акты устанавливают четкое определение соглашения. Под ним понимается сделка, согласно которой один субъект — рентополучатель — уступает другому — рентоплательщику — имущество, которое будет принадлежать последнему на праве собственности. Он в свою очередь с момента вступления договора в законную силу обязан в установленный срок вносить платежи, осуществлять другие действия, нести неблагоприятные последствия за невыполнение условий.
Рентополучателем может выступить:

  • граждане;
  • некоммерческие организации.

Закон устанавливает несколько разновидностей платежей.

В соглашении можно предусмотреть:

  • сумму денег;
  • выполнение определенных работ;
  • оказание оговоренных услуг.

Закон устанавливает несколько видов договора:

  • пожизненная рента;
  • постоянная рента.

Первый вид устанавливается только на тот срок, который проживет гражданин. Предугадать его невозможно, поэтому фактически сумму договора рассчитать невозможно. Она может иметь любое значение, даже значительно превысить изначальную стоимость предмета. Получателем ренты может выступить субъект, который участвовал в подписании. Участие иных лиц невозможно.

Второй вид допускается для граждан и юридических лиц. Последние могут выступить в качестве получателя ренты, но только если такая возможность прямо указана в учредительных документах. Главное отличие от первого вида заключается в отсутствии связи срока договора и срока существования получателя платежей. Он может быть передан наследникам, а в случае, если получатель юридическое лицо — путем реорганизации.

Согласно законодательному определению договора ренты с пожизненным содержанием получатель предоставляет оговоренный предмет в собственность получателю. Последний до смерти получателя должен отправлять ему взносы, а потом становится единственным владельцем.

Кто может выступать в роли рентоплательщика

Основополагающей обязанностью рентоплательщика является вовремя и в заранее обсужденном размере осуществлять платежи. За это он получает имущество. Срок напрямую зависит от выбранного вида договора.
Рентоплательщиком может выступать:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо.

Учитывая особенности, юридические лица перед его заключением проводят проверку, с целью выяснения семейного положения будущего получателя рентных платежей, наличия у него наследников и ближайших родственников.

Граждане зачастую заключают договор ренты с физическими лицами. Чаще всего в таком качестве выступают дальние родственники, не являющиеся наследниками, друзья, знакомые.

Плюсы и минусы плательщиков ренты

К положительным моментам можно отнести:

  • Любое имущество, указанное в договоре, после смерти гражданина будет полностью находится в собственности бывшего рентоплательщика. Наследники не смогут даже через суд получить какую-либо часть. Это выгодно отличает договор ренты от завещания. Ненужно предусматривать и выделять обязательную долю лицам, имеющим на это право.
  • Договор ренты очень трудно изменить. Это допускается только в судебном порядке. Получатель должен представить весомые доказательства, которые позволят точно установить наличие грубых нарушений договора или действующего законодательства.

Если следовать всем правилам законодательства, тщательно соблюдать все меры предосторожности, то договор будет взаимовыгодным. Плательщик ренты получит в собственность все имущество, а получатель вплоть до смерти будет иметь хороший доход, который позволит удовлетворить потребности.

У такого соглашения есть свои достаточно весомые минусы:

  • Согласно договору придется каждый месяц перечислять оговоренную сумму, пересчитывать ее размер. Необходимо тщательно рассчитывать свои возможности.
  • При просрочке выплаты договор можно расторгнуть. Для совершения этого действия в суд подается исковое заявление. Получить обратно выплаченные получателю денежные средства невозможно. В том случае, когда предмет соглашения был утрачен, то плательщик ренты все равно обязан выполнять все взятые на себя обязательства по содержанию и помощи.

Обязательства плательщиков ренты

Основное обязательство плательщика ренты является выплата оговоренных в договоре платежей точно в срок и в установленном размере. Это касается также выполнения работ или оказания услуг.

Плательщик ренты обязан поддерживать условия жизни получателя на достойном уровне, например, содержать жилое помещение в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Договором может быть предусмотрено предоставление пищи и одежды, соответствующие возрасту и особенностям климата.

При невыполнении взятых на себя обязанностей для рентоплательщика могут наступить неблагоприятные последствия.

Безопасность плательщика ренты

Условия, обеспечивающие безопасность для плательщика ренты, необходимо максимально подробно прописывать во время согласования условий.

Закон четко не оговаривает, какие нарушения условий договора можно признать существенными. Поэтому для обеспечения безопасности необходимо сохранять все документы и квитанции, подтверждающие выплаты в пользу получателя. Это позволит избежать мошенничества.

Кто может быть рентополучателем

В большинстве случаев рентополучателем становятся физические лица. Все виды договора ренты в основном ориентированы на них. В основном получателями становятся люди пенсионного возраста.

Закон допускает возможность получать ренту коммерческим организациям. Главным условием является соответствие указанным целям деятельности такой организации. На эту категорию рентополучателей распространяется постоянный договор ренты.

Плюсы и минусы получателей ренты

Плюсов заключения достаточно много.

Наиболее существенные:

  • получатель живет на своей территории, может пользоваться всеми вещами, которые принадлежали ему ранее и которые перешли к новому собственнику;
  • плательщик не может заключать никакие сделки с предметом без согласия получателя ренты;
  • прибавка к основному доходу и помощь от рентоплательщика.

Минусами можно назвать:

  • сложность расторжения договора ренты даже с недобросовестным плательщиком;
  • риск потери имущества и для жизни, при заключении договора с недобросовестным плательщиком.

Защита прав получателя ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус должен разъяснить сущность договора ренты. Это необходимо, особенно, если получатель ренты пожилой человек.

При просрочке выплат законодательство предусматривает начисление процентов. Они устанавливаются при согласовании условий договора ренты. Если этот момент не был обговорен, то для начисления процентов используется ставка банковского рефинансирования.

При нарушении условий договора плательщик имеет право обратится в суд с требованием о расторжении. При этом, если плательщик не сможет доказать свою невиновность, все сделанные ранее выплаты остаются у получателя ренты.

Налогообложение

Непосредственно само за соглашение субъекты налоги не платят. При бесплатной передаче имущества они освобождаются от налогов. При заключении договора купли-продажи, приобретатель уплачивает 13% в доход государства. Налоговая может предоставить налоговый вычет. Обязательным условием для этого является срок права собственности. Минимальное время нахождения в собственности устанавливается на уровне 3 лет. При соблюдении этого условия вычет предоставляется без проблем. Его максимальная сумма не должна превышать миллион рублей.

Преимущества договора ренты

Договор ренты имеет ряд преимуществ для обеих сторон:

  • плательщик ренты получает определенную стабильность, потому что имущество передается в его собственность. После смерти получателя никто из его наследников не сможет претендовать на имущество. Если они подадут исковое заявление в суд, то он будет на стороне плательщика ренты.
  • получатель получает дополнительный источник доходов. Как отмечалось ранее, в основном ими становятся незащищенные слои населения, не имеющие большого дохода. Поэтому заключение такого договора будет выгодно, особенно, если родственников нет совсем или они никак не участвуют в жизни лица.
  • закон устанавливает возможность отказаться от исполнения договора ренты, защищая тем самым стороны от недобросовестных действий. Для исключения злоупотребления предусматривается судебный порядок расторжения договора. В его ходе тщательно анализируются представленные доказательства и выносится мотивированное решение в пользу одной из сторон.

Субъектный состав не ограничивается только физическими лицами. Некоммерческая организация также может иметь дополнительный доход от такой деятельности. Главное, сделать указание на такую возможность в учредительных документах.

Оформление договора

Договор заключается в письменной форме. Обязательно удостоверение нотариуса. Если предметом становится недвижимость, то дополнительно необходима государственная регистрация. Устанавливаемое рентное обременение имущество также подлежит обязательной регистрации.

Чтобы заключить договор ренты необходимо предоставить:

  • документы, подтверждающие личность сторон;
  • сведения о собственности на имущество;
  • право на получение ренты (для юридических лиц);
  • справка из БТИ;
  • технический паспорт.

Если сделка подразумевает обязательную государственную регистрацию, то необходимо предоставить:

  • заявление;
  • оригинал или договора ренты (с наличием отметки налоговой);
  • справка из БТИ;
  • квитанция об уплате сбора на регистрацию;
  • акт приема помещения и его копия.

В тексте документа нужно отразить форму, в которой необходимо предоставлять все платежи. Например, объем выполняемых работ, их категорию, временные рамки. Необходимо предусмотреть все условия, касающиеся порядка выплат финансовых средств. Если временные рамки не были оговорены заранее, то платежи должны передаваться каждый месяц. Суммарное количество всех взносов в денежной форме определяет в конечном итоге общую стоимость. В случае платной передачи предмета субъектами подписывается договор по продаже недвижимого имущества. Для бесплатной передачи необходимо заключить договор дарения.

Особенности договора пожизненного содержания

Под договором пожизненного содержания понимается передача одним лицом принадлежащей ему на праве собственности недвижимости другому, который берет на себя обязательство содержать его пожизненно
.

Особенности заключаются в следующем:

  • законодатель оговаривает в специальном законе недопустимость указывать на преимущества, выражать благодарности, образом настраивать потенциального получателя против родственников, дарить всем подарки, устраивать акции, предлагать высокие платежи;
  • в законе специально раскрывается понятие соглашения, прописывается минимальный уровень выплат — 2 МРОТ;
  • устанавливается четкая конечная стоимость;
  • судам дается предписание при отправлении правосудия по категории дел, касающихся договора, не забывать про прописанные в нормативно-правовых актах принципы разумности и добросовестности, а значит, они могут действовать исходя из конкретных обстоятельств дела достаточно гибко;
  • предмет соглашения больше не принадлежит получателю, но он имеет законное право контролировать состояние вещей и недвижимости, проводимые сделки с объектами, то есть плательщик ренты может распоряжаться полученным только при наличии согласия. Чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем, целесообразно его получить в письменной форме. Это четко прописано в законодательстве;
  • плательщик ренты обязан принимать все допустимые меры, чтобы общая стоимость имущества, которое плательщик передал ему, оставалась на уровне и не снижалась.

Образец:

Рента квартиры с пожизненным проживанием

Условия расторжения договора пожизненного содержания

Закон делит условия расторжения на 2 группы:

  • общие;
  • специальные.

К общим основаниям относится расторжение договора в судебном порядке.

Специальные:

  • выкуп ренты в соответствии с определенной фиксированной ценой или в зависимости от цены имущества;
  • существенное нарушение пунктов — при уклонении от возложенных обязательств участвующими лицами либо не выполнении условий;

Соглашение сторон

В суд необходимо предоставить существенные доказательства, которые доказывают позицию спорящих субъектов. К ним относятся:

  • письменные жалобы;
  • квитанции;
  • счета;
  • свидетели.

В договоре можно предусмотреть иные условия расторжения договора пожизненного содержания. Например, предусмотреть возможность разорвать договоренность при нарушении сроков или размера установленных выплат.

Договор купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием

В тексте указываются:

  • сведения о паспортах;
  • свидетельства;
  • предмет с указанием расположения, общей площади, жилой площади;
  • информацию о тех лицах, которые могут проживать вместе с получателем;
  • стоимость продаваемой недвижимости;
  • информацию о наложенных обременениях;
  • расходы на регистрацию;
  • ответственность;
  • лица, зарегистрированные на жилой площади;
  • подписи.

После подписания указанного соглашения его регистрируют в соответствующих органах государственной власти. Только после такой процедуры можно считать переход права собственности официально состоявшимся. Собственником квартиры, дома или дачи становится покупать, то есть плательщик ренты.

Получатель ренты теряет право на распоряжение проданным таким образом имуществом, но сохраняет за собой право по контролю за его состоянием, может беспрепятственно проживать до конца своей жизни на этой территории. Только после его смерти покупатель становится полноправным собственником, может абсолютно свободно заключать любые сделки с ним.

Может ли быть установлена пожизненная рента для нескольких рентополучателей

Действующий Гражданский кодекс России устанавливает возможность для нескольких граждан стать рентополучателями. Если договором не предусмотрены другие условия, их доли считаются равными. Наиболее часто такой возможностью пользуются близкие родственники, проживающие на совместной территории, супруги. Право на ренту и ее размер у всех идентичен. Это условие можно изменить при заключении договора.
В случае ухода из жизни одного из них, платежи остальных остаются неизменными.

Условия расторжения договора ренты

Для каждого вида установлены специфические условия расторжения. Чтобы прекратить действие договора постоянной ренты, необходимо тщательно просмотреть пункты и требования, с учетом которых Рента квартиры с пожизненным проживаниемон был заключен между субъектами:

  • если при платной передачи имущества оно утрачивает свой свойства, плательщик может обратится в суд с требованием расторгнуть такой договор. В случае его частичной утраты или повреждения плательщик может потребовать возмещения стоимости за утраченную часть;
  • ренту можно выкупить, причем вне зависимости от условий текста документа. Это право дается лицам законом, поэтому изменению или отмене не подлежит. Но его можно ограничить сроком, в течение которого субъекты не смогут воспользоваться этой возможностью. Он не может быть предусмотрен более 30 лет;
  • при просрочке платежей сроком свыше 1 года получатель ренты также может обратиться в суд;
  • плательщик ренты признан решением суда банкротом;
  • нарушение условий заключенного договора.

Фактически, в любом случае, вне зависимости от основания расторжения договора происходит выкуп ренты. Только он может быть добровольным и принудительным. В последнем случае в основе такого действия лежит не собственная воля, а решение суда.

Договор пожизненной ренты расторгнуть сложнее. Это объясняется непредсказуемым сроком, в течение которого документ будет сохранять свою силу, поскольку заранее нельзя предугадать время, которое проживет человек.

Законодательство предусматривает следующие условия:

  • существенное нарушение условий. При этом получатель в судебном порядке имеет право потребовать не только выкупа ренты, но и возмещения каких-либо убытков;
  • нарушение условий по страхованию имущества, поскольку существует реальная угроза нарушения законных прав и интересов рентополучателя;

Риск гибели вещи полностью возлагается на плательщика, поэтому он не может, обратившись в суд, потребовать расторжения договора на этом основании. Более того, он обязан продолжать выплачивать ренту до конца жизни получателя.

Законодательство не допускает выкупа ренты при заключении этого вида договора. Поэтому избавиться от исполнения документа гораздо сложнее. Плательщику ренты практически невозможно расторгнуть его.

В законодательных актах также не предусмотрено определение существенных нарушений условий договора. Традиционно под этим понимается систематическое нарушение прав контрагента по договору. Это значит, что другое лицо не получает в полном объеме те блага, на которые имеет право рассчитывать в соответствии с условиями договора.

Условия, при которых договор ренты может быть признан недействительным

Договор может быть признан таковым, если:

  • нарушена форма заключения;
  • отсутствие государственной регистрации;
  • заключен под влиянием обмана;
  • заключен с лицом, не имеющим полномочий;
  • нарушение требований законодательства.

Рента квартиры с пожизненным проживаниемСудебная практика говорит о том, что реально доказать применение физического или психического насилия чрезвычайно сложно и затратно, поскольку для этого потребуется привлечение ряда профессиональных экспертов, приглашение в зал судебного заседания большого количества свидетелей.

На договор вне зависимости от его вида распространяются все требования, которые устанавливает Гражданский кодекс применимо к признанию сделок недействительными.

Заключение договора ренты зачастую является единственным возможным вариантом для одиноких пенсионеров обеспечить себе достойную старость.

Необходимо тщательно выбирать лицо, с которым можно вступить в договорные отношения, поскольку расторгнуть такой договор при определенных условиях невозможно. Обязательно сохранять все доказательства, чтобы в случае возникновения конфликтной ситуаций и судебных разбирательств можно было доказать правоту своей позиции.

Если противоположная сторона не внушает доверия, возникают сомнения в порядочности, то от заключения соглашения лучше отказаться. В этом случае можно лишиться не только платежей, положенных по договору, но и принадлежащего имущества. Договор нужно заключать со своими знакомыми или с фирмами, имеющими безупречную репутацию в этой сфере деятельности.

 

О сайте

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности