Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке

Возможно, ли продать квартиру, дом если на неё оформлена ипотека? – ответ на данный вопрос даёт наша статья. Но для начала рассмотрим суть ипотеки – это выдача банком денег в долг, где залогом выступает покупаемая квартира.Как продать квартиру в ипотеке?

При этом в свидетельстве о государственной регистрации прав на имущество, обязательно должна быть отметка о его залоговом обременении. Закладная на покупку жилья хранится в кредитной организации до погашения долга. В законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 No102-ФЗ) указаны все права и обязанности участников ипотеки.

В частности статьи No29 и No33 данного закона предоставляют заёмщику право не только эксплуатации ипотечного имущества, но и право его продажи.
Существуют четыре основные причины продажи ипотечных квартир:

  • Невозможно платить ежемесячный взнос за ипотеку. В связи с кризисом или потери источника стабильного дохода возникаю проблемы с ежемесячной оплатой ипотеки.
  • Происходит снижение процентной ставки на кредитовании покупки жилья. И поэтому его продажа даёт возможность покупки более просторной квартиры по ипотеке за те же деньги.
  • Семейные и бытовые обстоятельства. Семейные обстоятельства-похороны, развод, переезд. Бытовые обстоятельства — неудобная маршрутная развязка, неуживчивость с соседями, началась стройка.
  • Заработать на ипотеке. В этом случаи жилье должно быть куплено на стадии котлована под строительство. Продать его, как почти завершённый дом можно через 1-1,5 года и таким образом заработать на разнице цены.

Три шага продажи ипотечного имущества

Рассмотрим пошаговую инструкцию, которые нужны для продажи своего ипотечного имущества.

1 шаг: отчуждение недвижимости у банка

Отчуждение квартиры у банка

Статья No37 обязывает заёмщика продавать квартиру только с согласия кредитного учреждения. Иначе сделка может быть оспорена кредитором и жилище перейдёт в его владение — согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ. Кредитор может подать в суд на заёмщика и отсудить его жилье, если у того возникли такие ситуации:
Изменения технических характеристик имущества:

  • Порча имущества Утрата имущества по вине заёмщика.
  • Наличие задолженности по ипотеке.

Поэтому нужно обязательно сообщить о вашем намерении продать квартиру, дом банку, будь-то «Сбербанк» или любой другой банк, который выдал вам ипотечный кредит.

Вы также должны узнать, условия отчуждение ипотечного жилья, которые приняты у вашего кредитора. От названой причины продажи жилья, будет завесить, какой ответ вы услышите от своего кредитора.

Совет: Положительный ответ кредитора можно получить, если причины продажи жилища будут вескими: болезнь, финансовая несостоятельность, переезд.

При подаче письменного заявления на разрешение продажи квартиры из-под залога обязательно попросите поставить на копии входящий номер, чтобы можно было отследить ответ банка.
При этом нужно помнить, что для проведения любой сделки нужно время.

2 шаг: поиск покупателя

Вы находите покупателя самостоятельно или через риелтора.

Не каждый человек готов приобретать жилье на следующих условиях:

  • Купить ипотечную квартиру.
  • Должен быть готов перевести деньги для снятия обременение с продавца.
  • Готов подождать несколько дней до окончания необходимых банковских процедур.
Совет: Обязательно сообщите покупателю, что ваш дом находятся в ипотеке.

3 шаг: подбор возможного варианта продажи

Квартиру под ипотекой можно продать четырьмя способами:

  1. Если вы нашли покупателя с деньгами — это продажа за наличные.
  2. Продажа самостоятельная – основные стороны продавец и покупатель, а банк выступает гарантом законности сделки.
  3. Продажа жилья банком – здесь все делает банк: оценивает, ищет, оформляет и продаёт.
  4. Продажа кредитных обязательств, то есть вы переоформляете свою ипотеку на другого человека

Рассмотрим подробно эти четыре способа:

Продажа за наличные

Продажа квартиры за наличныеЭтот вариант вам подойдёт, если у банка нет моратория или нет штрафных санкций на погашения кредита досрочно. Но здесь есть проблема, это поиск покупателя, который имеет достаточно собственных средств (наличных), чтобы их хватило на оплату остатка ипотеки продавца.
Схема простая: За аванс покупателя, вы оплачиваете остаток кредита. Потом идёт снятие обременения и продажа уже собственного имущества.

Расклад по пунктам этого варианта продажи:

  • Получаем разрешение кредитора на продажу. Выясняем в кредитном учреждении сумму долга по кредиту.
    Внимание: особенно обращаем внимание на дату возврата долга (если надо выплатить125 рублей до 5 мая, а деньги поступили 5 мая, то сума долга будет уже 250 рублей). Любая банковская сделка длится три рабочих дня. Поэтому деньги должны поступить на счёт за три дня до конечной даты.
  • У нотариуса составляем и заверяем первичный договор купли-продажи. В данном договоре обязательно нужно указать, что аванс, идёт на погашения долга. Если сделка не состоялась, аванс возвращается покупателю.
Важно: обязательно уточнить временные рамки (когда продавец получит на руки все документы и через, сколько дней можно оформить окончательный договор купли-продажи).
  • Всех зарегистрированных в квартире, включая владельца и несовершеннолетних детей выписываем.
  • Получаем аванс у покупателя, который равный сумме долга по займу.
  • Сумму разницы между долгом по кредиту и стоимостью квартиры закладывают в банковскую ячейку, которая откроется после свершения сделки.
  • После закрытия долга и снятия кредитором обременения с жилья, продавец вместе с покупателем идёт в регистрационную палату, где окончательно оформляют договор продажи.
  • Остаток суммы покупатель отдаёт продавцу.

Плюсы: это самый простой способ продажи. Время продажи зависит только от времени затраченного на необходимые банковские процедуры.
Минусы: риск для покупателя, потому что продавец может передумать, и тогда аванс придётся возвращать через суд.
Сфера применения: в основном при продаже нового жилья, находящего в процессе строительства.

Самостоятельная продажа

При этом варианте продажи, вам придётся найти покупателя квартиры или дома самостоятельно. Вы вместе контролируете весь процесс купли-продажи. Здесь продавец занимается снятием обременения.
Этапы оформления:

  1. Осмотр квартиры покупателем.
  2. Если квартира подходит, покупатель идёт в кредитную фирму с предложением о выкупе залога продавца.
  3. Кредитное учреждение составляет с покупателем нотариально заверенный предварительный договор.
  4. В ячейку No1 вносится сумма, которая перекрывает долг по ипотеке, а деньги для продавца в ячейку No2.
  5. После подписания договора купли-продажи, и регистрируется сделка в Росреестре.
  6. Кредитор и продавец получает доступ к своим ячейкам.

Важно: Банк даст согласие на этот вид договора, если вы исправно выплачивали ипотеку, и у вас нет задолженности по строкам.

Плюсы: банк гарантирует честную сделку. Минусы: кредитное учреждение устанавливает время окончания сделки.
Сфера применения: для продажи ипотечного жилья.

Продажа жилья банком

В этом варианте продаже все делает банк — он ищет покупателя и является фактически продавцом.
Этапы сделки:

Продажа квартиры банком

  • Подписываем соглашение на продажу нашего имущества структурами кредитора.
  • Оценка квартиры, проводка открытых торгов, находка покупателя — это все приоритет банка.
    Внимание: если во время торгов цена постепенно снижается, продавец не может этому помешать.
  • Найденный покупатель помещает две разные сумы в две разные ячейки. Ячейка No1 предназначена для банка, там сумма равная задолженности по кредиту. Ячейка No2-предназначена для владельца квартиры.
  • Подписывается два вида договора. Первый договор — это договор на продажу квартиры. Второй договор — это предварительный договор между покупателем и банком.
  • Банк снимает обременение с имущества и открывает ячейку №1.
  • Перерегистрируется права собственности на квартиру с продавца на покупателя. Открывается ячейкаNo2 для продавца.

Плюсы: все делает кредитное учреждение.
Минусы: цена на квартиру сильно занижена.
Сфера применения: если квартира в проблемной ипотеке.

Продажа кредитных обязательств

На этот вид продаж ещё называется «цессия» — переуступка. Покупая квартиру, которая находится в ипотеке, покупатель также покупает долг по кредиту прежнего владельца жилища.

Условия могут быть такими же или иными (зависит от оценки кредитора нового заёмщика). Подача заявки нового заёмщика на ипотеку происходит в обычном порядке.

Идеальный вариант если вы и ваш покупатель клиенты одного банка. Если покупатель квартиры клиент другого банка, тогда рассматривается возможность кредитоваться в этом банке.

Этапы оформления переуступки:

  • Находим покупателя, который готов взять вашу квартиру в ипотеку.
  • У нотариуса мы заключаем договор задатка, где указывается сума первого взноса, и уточняется какое кредитное учреждение, даёт ипотечный кредит покупателю.
  • Сумма первого взноса покупателя за ипотеку должна быть равной сумме невыплаченного кредита.
  • Снимается обременение с жилья.
  • Пакет документов передаётся в банк, где покупатель берет ипотеку.
  • Проводится оценка жилья.
  • После одобрения банком сделки и подписания договора купли–продажи, происходит переход прав собственности от продавца к покупателю.
  • Отдача продавцу суммы остатка.

Плюсы: риски для сторон минимальны.
Минусы: очень трудно найти покупателя. Его поиском для этого вида сделок занимаются агентства недвижимости.
Сфера применения: все сделки, где покупатель решает взять ипотечный кредит.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Квартира, купленная по программе «Военная ипотека», состоит в залоге кроме банка, но и в Министерстве обороны РФ. И для снятия с неё обременение здесь необходимо рассчитаться не только за ипотечный кредит, но и за выплаты, которые поступали на счёт военнослужащего с бюджета.
Продажа квартиры, купленной в военную ипотекуВесь процесс продажи квартиры можно произвести за 4 шага:

  1. О намерении продать жилье военнослужащий оповещает две инстанции: банк, который выдал ему этот кредит и «Росвоенипотеку».
  2. В банке узнать остаток по кредиту и погасить его.
  3. Получить документ о снятии обременения, и на его основе — свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Квартиру продать.
  Внимание: Не забыть, повторно зарегистрироваться для вторичного участия в программе «Военная ипотека».

Продажа квартиры, приобретённой с помощью материнского капитала

Особенности квартиры приобретённой с помощью материнского капитала в том, что каждый член семьи, является собственником квартиры, каждый имеет свою долю. И поэтому продать квартиру возможно лишь после согласования предстоящей сделке с органами опеки.

Важно: Новый дом, куда переедут дети, должен быть равноценный по жилищным условиям или лучше. Дети не должны лишиться своей доли в квартире.

Эта продажа состоит из 4 этапов:

  • Известить банк о своём желании продать квартиру.
  • Ищем покупателя на свою квартиру.
  • Найти новою квартиру, подписать договор купли-продажи известить органы опеки.
  • Если органы опеки одобрили ваш выбор, завершается купля-продажа вашей старой квартиры и новой одновременно. В первом случаи вы выступаете покупателем, во втором продавцом.

Риски сделок при продаже ипотечного имущества

Для покупателя:

  1. Отказ продавца от сделки после уплаты его кредита в банке;
  2. Процесс снятия с обременения затягивается на не определённый строк;
  3. Росреестр отказывается регистрировать сделку.

Для продавца:

  1. Неплатёжеспособность банка, через который проходят расчёты.
О сайте

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности