Как продать квартиру без риелтора: пошаговая инструкция

Продажа квартиры без участия посредника имеет ряд преимуществ, но является довольно сложным процессом с большим количеством нюансов, в которых разбирается далеко не каждый специалист. Поэтому стоит ознакомиться со всеми «подводными камнями», чтобы грамотно совершить продажу. Продажа квартиры без риелтора

В данной статье изложена пошаговая инструкция и необходимая информация для осуществления самостоятельной продажи квартиры.

Определение стоимости квартиры

С чего же начать? Первым делом перед продажей квартиры необходимо справедливо и объективно оценить ее стоимость. Важно ориентироваться на актуальные цены на рынке недвижимости и на сезонные колебания, чтобы установленная цена квартиры соответствовала рыночной и не была завышена. Адекватная оценка квартиры выступает залогом ее удачной продажи.

Во время летних каникул и рождественских праздников квартиры стоят дешевле, т.к. спрос на квартиры снижается, а значит, продажа в данный период времени не будет выгодной и прибыльной.

Самостоятельно определить стоимость можно, если руководствоваться следующими способами:

  • метод анализа и сравнения цен на аналогичные объявления на различных ресурсах рынка недвижимости;
  • использование онлайн-калькулятора, который в зависимости от указанных параметров рассчитывает стоимость недвижимости. Но данный способ может быть весьма неточным.

Определение стоимости квартиры зависит от ряда факторов, в роли которых выступает набор ее маркетинговых характеристик.

К ним относятся:

  • расположение дома;
  • тип дома;
  • количество комнат и площадь недвижимости;
  • площадь кухни;
  • вид из окон;
  • удаленность от метро;
  • этаж;
  • элементы планировки;
  • элементы инфраструктуры дома;
  • новостройка — вторичное жилье;
  • современный ремонт.

Подготовка квартиры к продаже

Основная подготовка квартиры к продаже заключается в оформлении ее внешнего вида.

Нет смысла проводить в помещении капитальный дорогостоящий ремонт, поскольку он просто может не окупиться, достаточно произвести определенные доработки:

  • освобождение пространства от лишних предметов;
  • проведение недорогого косметического ремонта;
  • проведение генеральной уборки;
  • риелторы советуют позаботиться и о состоянии подъезда и лестничной площадки;
  • исключение всех тех дефектов, на основании которых покупатель может сделать неправильные выводы.

В итоге после проведения таких простых действий стоимость квартиры может увеличиться на 5-10%.

Все действия по подготовке помещения к продаже должны сводиться к устранению ее явных дефектов. Чем больше пространство, тем выгоднее для продажи смотрится квартира.

Подготовка необходимых документов

После завершения этапа подготовки квартиры к продаже необходимо предоставить перечень определенных документов. Следует помнить, что некоторые из перечисленных документов имеют ограниченный срок действия, поэтому целесообразно оформлять их непосредственно перед сделкой и подписанием основного договора.

Подготовка документах для продажи квартирыК обязательным документам относятся:

  • правоустанавливающий документ, на основании которого было получено право на владение недвижимостью;
  • документы, подтверждающие личность продавца;
  • договор купли-продажи квартиры.

К дополнительным документам в зависимости от субъективной ситуации относятся:

  • нотариально заверенное письмо-заявление на согласие супруга на продажу недвижимости, его паспорт и свидетельство о заключении или расторжении брака, если квартира приобреталась в браке и оформлена на одного из супругов.
Исходя из статьи 35 СК РФ: при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, которая совершается без согласия другого супруга, может быть признана судом недействительной.

К тому же:

  • если квартира была получена супругу по наследству или же получена в дар, то согласие второго супруга не нужно.
  • если супруг умер, то необходимо предоставить свидетельство о его смерти.
  • оригинал и копия разрешения на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний и имеет долю собственности в квартире (в соответствии с нормами ГПК РФ, если в документе не указывается продолжительность его действия, то срок составляет 1 месяца с момента выдачи);

В случае ипотеки к вышеперечисленным дополнительным документам добавляются:

  • технический паспорт из БТИ (Бюро технической инвентаризации). Срок исполнения от 15 дней.Возможно срочное исполнение до 10 дней за доплату;
  • кадастровый паспорт (получение займет около 10 дней);
  • выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра недвижимости).

Документы, которые дополнительно могут быть запрошены покупателем:

  • выписка о состоянии лицевого счета с указанием отсутствия задолженности по коммунальным платежам на текущий момент. Срок действия справки составляет 10 дней с момента ее получения заявителем;
  • выписка из домовой книги (форма № 9), в которой отражаются сведения о количестве прописанных в квартире (законодательство РФ не имеет никаких точных определений по поводу срока действия данной справки, поэтому лучше заказывать свежую копию формы). Подготовка квартиры и документов стоит того, чтобы быстро продать квартиру.

По доверенности продать квартиру сложнее, т.к. для покупателя такая сделка не будет внушать доверия.

Поиск покупателей, реклама

К процедуре составления рекламной кампании по продаже необходимо подойти максимально серьезно, поскольку, чем качественнее и грамотнее продумана рекламная стратегия, тем выше вероятность успешной продажи квартиры.

Поиск покупателей квартирыСреди наиболее популярных мест для размещения объявлений и рекламы можно выделить:

  • специализированные интернет-ресурсы, порталы и базы данных («Авито», «ЦИАН»);

Практическая польза этого вида рекламы очевидна. С помощью интернета можно размещать объявления бесплатно. Однако нужно помнить о своевременном обновлении объявлений, чтобы поддерживать содержащуюся в них информацию в актуальном состоянии.

  • печатные издания (различные газеты, журналы);
  • уличное расположение объявлений (расклейка, расположение на рекламных стендах, на транспорте).

Немаловажно составить объявление, в котором также будут присутствовать качественные красочные фотографии, максимально отражающие преимущества квартиры — самое важное заинтересовать потенциального покупателя.

Стоит кратко и конкретно описать основные достоинства квартиры, чтобы убедить потенциального покупателя в выгоде ее приобретения.

 Оформление сделки

Купля-продажа квартиры предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в банковскую ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях данный алгоритм может дополняться или сокращаться.

Заключение предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи – это соглашение, которое закрепляет намерение сторон заключить Договор купли-продажи квартиры на заранее определенных условиях будущей сделки.

Согласно нормам, указанным в статье 429 ГК РФ, посвященной предварительному договору:

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Среди наиболее существенных условий согласно статье 429 ГК РФ выделяют:

  • предмет основного договора – квартира и ее технические характеристики, которые должны соответствовать кадастровому паспорту;
  • стороны сделки;
  • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру;
  • заранее оговоренная цена;
  • порядок расчетов;
  • срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора).
  • сроки и порядок передачи недвижимости;
  • основания для расторжения сделки;

По инициативе только лишь одной стороны договоренность на реализацию отменить нельзя.

Условия для расторжения содержатся в статье 450 ГК РФ, и представляют собой следующие факторы:

  • согласие двух противоположных сторон;
  • по требованию покупателя, либо продавца, но только через суд.
  • ответственность сторон за нарушение обязательств;
  • дополнительные соглашения.
Предоплата за квартиру может быть внесена в форме задатка (присутствует финансовая ответственность) или аванса (без финансовой ответственности). При подписании документа продавцу недвижимости полезно знать отличие задатка от аванса.

Особенности задатка и аванса:

  • если сделка по продаже квартиры отменяется по каким-либо причинам, то аванс полностью подлежит возврату покупателю;
  • если владелец отказывается продавать недвижимость, то он возмещает клиенту неустойку в двойном размере;
  • если был внесен задаток, то отказ одной из сторон в заключение сделки приведет в уплате штрафа отказавшейся стороной;
  • если сделка сорвалась по вине покупателя, то задаток остается у владельца квартиры.

Закладка денег в ячейку

Далее стоит принципиальный вопрос о том, каким образом передавать денежные средства при продаже квартиры.

Закладка денег в ячейку при продаже квартирыПередачу платежа можно осуществить двумя безопасными способами:

  • используя банковскую ячейку;
  • используя аккредитивный счет.

Чаще всего передача денег осуществляется наличным путем и через банковскую ячейку. Депозитарная или банковская ячейка обеспечивает полную конфиденциальность при передаче денег и представляет собой небольшой сейф в хранилище банка, сдаваемый клиентам в аренду для хранения денег и ценностей.

Использование этого способа оплаты считается наиболее надежным и безопасным для расчетов между физическими лицами, особенно при самостоятельной продаже недвижимости.

Покупатель квартиры выступает арендатором ячейки и закладывает в нее денежные средства для продавца. Продавец в свою очередь в заданные сроки забирает деньги на описанных в допсоглашении условиях доступа к ячейке с деньгами.

К тому же можно осуществить передачу денег безналичным способом через аккредитив.

Аккредитив – это банковская услуга, которая заключается в обязательстве банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу по факту предъявления им оговоренных документов.

Нужно помнить, что по сравнению с расчетами через банковскую ячейку расчеты через аккредитив имеют ряд определенных сложностей:

  • более высокая стоимость данной услуги;
  • большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
  • большие затраты времени на подготовку расчетов;
  • небольшое число банков, предоставляющих данную услугу и наложение ими дополнительных комиссий;
  • недостаток квалифицированных специалистов, которые работают над оформлением аккредитива, что объясняется недостаточной популярностью оформления данной услуги;
  • сложности для покупателя при возврате денег в случае срыва сделки.

Одним из наиболее распространенных вопросов выступает то, возможна ли продажа квартиры в ипотеке.

Продажа квартиры в ипотеке возможна, и она может быть осуществлена с помощью определенного алгоритма:

  1. между обеими сторонами оговариваются условия и детали сделки;
  2. заключается предварительное соглашение и покупателем выплачивается аванс;
  3. продавец передает клиенту все документы, касающиеся квартиры;
  4. банк проводит проверку предоставленных документов и приобретаемого объекта, производит его оценку, после чего выдает согласие на осуществление сделки;
  5. подготавливается и заключается основой договор на продажу квартиры;
  6. проводится регистрация документа на куплю-продажу;
  7. аккредитивом или через банковскую ячейку производится оплата.

Заключение договора купли-продажи

В соответствии со статьей 550 ГК РФ:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в трех экземплярах. Два из них получают стороны, которые заключают сделку, а третий остается у регистрирующего акт органа.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, а также на способ и срок передачи денежных средств, паспортные данные продавца и покупателя, сроки освобождения квартиры.

Важным моментом выступает упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

Образцы договоров купли-продажи :

 Заключение договора купли-продажи недвижимости имеет несколько этапов: 

  1. Составление предварительного договора и внесение покупателем аванса за недвижимость. Предварительный договор не обязательный документ, но все же его рекомендуют оформить, потому что он закрепляет намерения продавца и покупателя, и фиксирует конкретную стоимость недвижимости. Передача аванса обязательно должна быть зафиксирована в тексте предварительного договора.
  2. Оформление основного договора обеими сторонами сделки.
  3. Составление и подписание акта передачи недвижимости.
  4. Регистрация договора.

Перед подписанием Договор купли-продажи квартиры необходимо внимательно прочитать и проверить на наличие неточностей, явно невыгодных для условий, двояко трактуемых формулировок.

Государственная регистрация производится в течение 10 рабочих дней (5 дней для ипотеки) со дня подачи заявлений и всех необходимых документов в Росреестр.

Если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Какие же документы после продажи остаются  у продавца?

К таким документам относятся:

  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство о государственной регистрации права с отметкой «погашено».

Начиная с 2016 года при продаже квартиры необходимо платить налоговый вычет в размере 13% от суммы, которая превышает 1 млн. руб., полученной в результате продажи квартиры, если она находилась в собственности менее пяти лет. Это правило касается тех квартир, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже.

Регистрация прав нового собственника

Регистрация прав нового собственникаСогласно ГК РФ, физическая передача квартиры при ее продаже и  регистрация перехода прав собственности к покупателю происходит путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры, после чего вся ответственность за квартиру полностью ложится на ее покупателя.

В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец в свою очередь – документ об отчуждении.

Акт должен быть составлен минимум в двух экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этапа заключения договора купли-продажи, его последующей регистрации и получения следует освобождение квартиры и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

Выписка из квартиры происходит через паспортный стол на основании предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Риски самостоятельной продажи и типичные ошибки

Проблем при самостоятельной продаже квартир достаточно.

Среди них можно выделить следующие распространенные ошибки:

  • ошибка установления неадекватной и неточной оценки недвижимости;
  • отсутствие проведения предпродажной подготовки квартиры;
  • неготовность к правильным переговорам с потенциальным покупателем;
  • недостаточные знания тонкостей и нюансов составления договора с покупателем;
  • неправильное оформление документов или предоставление неполного пакета документов.

Риски, которые имеют место быть при самостоятельной продаже квартиры:

  • низкая скорость продажи в большинстве случаев;
  • несоответствие установленной и реальной цен сделки;
  • сложность разработки правильной маркетинговой кампании по продвижению недвижимости;
  • общение с совершенно незнакомыми людьми с неизвестными намерениями, которое может стать угрозой здоровью и личной безопасности продавца;
  • потеря личного времени на звонки от заинтересованных в покупке недвижимости лиц и показ квартиры;
  • юридические риски и риски, касающиеся безопасности взаиморасчетов.

Самостоятельная продажа квартиры позволяет персонально пошагово контролировать процесс на всех этапах от его начала и до конца, а также дает возможность сэкономить на услугах посредника, которому придется заплатить.

Сколько берет агент по недвижимости?  Работа риэлтора, агентства может стоить по-разному — может варьироваться в зависимости от сложности: это могут быть проценты, а может быть и фиксированная сумма.

Но прежде чем планировать продажу квартиры без помощи риелтора, целесообразно оценить свои силы, количество свободного времени и знаний, касающихся данной процедуры. Нужно выявить все возможные риски, связанные с этим шагом и возможные негативные последствия.
О сайте

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности