Алгоритм альтернативной продажи квартиры

Не всегда люди продают квартиру и на этом останавливаются, чаще за продажей одной квартиры следует немедленная покупка другой. Именно такой случай называется альтернативной продажей квартиры. На сегодня это один из самых распространённых видов сделки с недвижимостью.

Альтернативная продажа квартиры

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

  • люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
  • переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
  • разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

  1. Покупатель;
  2. Продавец, он же покупатель;
  3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

  1. Два покупателя;
  2. Два продавца, они же один покупатель;
  3. Продавец.

В свою очередь, последний продавец тоже может быть покупателем, то есть цепочка продолжается.

Сложность оформления подобных сделок в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких подходящих покупателей и продавцов, заключить сразу несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи
.

Чем больше людей заинтересовано, тем сложнее организовать процесс. Если один из участников в процессе откажется, придётся всё начинать сначала.

Алгоритм действий

Поскольку поиск покупателя на квартиру может занять не один месяц, начать стоит именно с этого.

Оценка продаваемой недвижимости

Оценка недвижимости для альтернативной сделкиПервым делом изучается спрос и предложение недвижимости в своём районе (населённом пункте) чтобы установить адекватную цену на квартиру, определиться с размером доплаты.

Учитывается:

  • площадь жилья;
  • техническое состояние;
  • необходимость ремонта;
  • этаж;
  • год постройки;
  • расположение по отношению к магазинам, детским садам, школам, больницам;
  • транспортная развязка.

Это стандартные параметры, учитываемые при продаже, на самом деле их может быть больше. Каждый покупатель устанавливает свои, необходимые ему условия.

Можно заключить договор со специалистом. К исполнителю в этом случае предъявляется требование участия в саморегулируемой организации.

Оценка будет основываться на документах и визуальном осмотре. По окончании представляется официальное заключение. Обычно это требует банк при оформлении ипотеки.

Поиск покупателя и поиск новой квартиры

После оценки объявление о продаже и фотографии квартиры помещаются на специальных сайтах, в печатных изданиях, социальных сетях и так далее. Или заключается соглашение с агентством недвижимости.

Начинается ориентировочный подбор квартир, подходящих для покупки. Стоит иметь несколько вариантов в запасе, пока идёт поиск покупателя, их могут продать другим людям, может подняться цена, измениться любые другие условия.

Когда покупатель найден:

  1. С ним заключается предварительный договор.
  2. Оговаривается срок, необходимый продавцу на поиск новой квартиры.

Покупатель вносит залог. Размер залога указывается в предварительном договоре, покупателю выдаётся расписка в получении.

Заключение предварительных договоров купли-продажи

Поскольку оформление альтернативной продажи требует времени, наличие предварительного договора имеет большое значение. В этом случае он становится гарантией выполнения сторонами своих обязательств, так как за нарушение они несут ответственность.

Основные условия, указание которых обязательно:

  • предмет договора;
  • цена;
  • размер залога;
  • обязанность продавца подтвердить честность продажи;
  • окончательный срок заключения сделки.
Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Если подходящего варианта нет, в установленный срок ведётся поиск нового жилья, параллельно с поиском подготавливаются документы для продажи собственного:

  1. Паспорт;
  2. Документ о регистрации права собственности;
  3. Документ на основании чего гражданин владеет продаваемым имуществом;
  4. Если есть супруг – его письменное согласие на продажу;
  5. Если несовершеннолетние – разрешение органов опеки;
  6. Если речь о коммунальной квартире – согласие соседей.

После того как выбран вариант для приобретения, с продавцом заключается предварительный договор, вносится залог. Последовательность действий здесь такая же, как при продаже.

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Запрашиваются документы для проверки квартиры на чистоту:

  1. Технический паспорт – содержит подробный план квартиры, сведения об узаконенных перепланировках, если такие проводились.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Выписка из ЕГРП – содержит сведения обо всех владельцах недвижимости, а также об имеющихся судебных разбирательствах.
  4. Расширенную выписку из домовой книги, так как в обычной не отображаются сведения о временно выписанных из квартиры лицах, имеющих право на проживание. Речь идёт о людях, находящихся в специальных учреждениях. Чтобы продать квартиру нужно их письменное согласие.
  5. Подтверждение, что нет задолженности по налогам и коммунальным платежам.
  6. Информация о наличии или отсутствии обременения есть на сайте Росреестра.

Рекомендуется попросить продавца подтвердить дееспособность. Для этого ему нужно получить справку от нарколога и психиатра.

Расчеты

Окончив проверку документов, совместно с другими участниками цепочки производится подготовка к расчётам по сделке. Обычно для этой цели в банке арендуется ячейка, куда, в присутствии всех заинтересованных лиц, помещаются деньги.

Ячейка запирается сотрудником банка, доступ к ней получит только конечный получатель средств после выполнения условий о передачи прав собственности.

В простой цепочке схема выглядит так:

  1. Первый покупатель является основным источником денег. Он закладывает в ячейку сумму, равную стоимости первой продаваемой квартиры.
  2. Если цена первой квартиры превышает стоимость второй, арендуется ещё одна ячейка, куда помещается разница.
  3. Если цена первой квартиры меньше второй, во вторую ячейку помещают доплату.
  4. Продавцы получают доступ к ячейкам после подтверждения передачи прав собственности на жилплощадь.
  5. Какая ячейка кому предназначается, при каких условиях предоставляется доступ, устанавливается в письменном соглашении.

Оформление договора купли-продажи, регистрация сделки

После всех предварительных действий заключаются договоры купли-продажи, проводится регистрация сделки.

Это можно сделать двумя способами:

  1. Воспользовавшись услугами нотариуса. При обычной продаже к нотариусу обращаются на добровольной основе, хотя это требует дополнительных затрат и времени. Обязательно, если продаётся доля или собственность несовершеннолетнего, а также гражданина с ограниченной дееспособностью.
  2. Передав пакет документов через МФЦ. Здесь сотрудники МФЦ выступают посредниками, они принимают и проверяют пакет документов по сделке, передают в Росреестр, выдают гражданам полученные в Росреестре свидетельства.

После успешной регистрации сделки проводится окончательный расчёт, покупатели получают от продавцов расписки в получении денег.

Если расчёт производится с привлечением ипотеки, порядок действий останется примерно таким же. Дополнения может внести кредитор, у каждого банка свои условия выдачи ипотечного кредита.

Налоги в альтернативной сделке

Вырученные от продажи объекта деньги относятся к полученному за весь отчётный период доходу гражданина, облагается 13% налогом. Даже если на них сразу купили другое жильё.

Из статьи 217.1 НК РФ следует, что налог не нужно платить, если имуществом владели больше трёх лет, в случаях:

  • получения этого имущества в наследство или был договор дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • право собственности появилось после приватизации;
  • имущество было передано в собственность по условиям договора пожизненного содержания.

Налоги от продажи квартирыНе нужно платить, если после приобретения собственности, до момента продажи ей владели больше пяти лет.

Если ни одно из перечисленных условий не подходит, продавец обязан до 15 июля следующего за отчётным, года выполнить обязанность по уплате налогов.

Пункт 5 этой же статьи даёт возможность уменьшить размер налогооблагаемой суммы. Если полученный от продажи доход меньше 70% кадастровой стоимости квартиры в год покупки, для расчёта налога принимается сумма в размере 70% кадастровой стоимости жилья в год продажи.

Законом субъекта РФ перечисленные условия минимального срока владения и уменьшения размера могут быть снижены, вплоть до нуля.

Помимо обязанности по уплате налога на доход от продажи недвижимости, продавец имеет право на имущественный вычет, соответствующий размеру дохода от продажи квартиры.

Если проданная жилплощадь была приобретена путём покупки, у продавца есть возможность заменить получение имущественного вычета снижением налогооблагаемой суммы на размер фактических затрат на приобретение этого жилья. Расходы подтверждаются документами.

Например, купив квартиру за один миллион рублей и впоследствии продав её за полтора миллиона, гражданин может снизить налогооблагаемую сумму до пятисот тысяч:

  • 1500000*13%=195000;
  • 1500000-1000000=500000;
  • 500000*13%=65000.

Какое из предложенных условий выгоднее, решать продавцу. Стоит обратить внимание на то, что вычет начисляется частями и на его получение может уйти несколько лет, налоги же уплачиваются полностью в ограниченный срок.

Учитывая особенность альтернативной продажи, продавец одновременно становится покупателем. В случае покупки Налоговым кодексом РФ установлено право на получение имущественного вычета в размере потраченных на приобретение новой собственности денег, но не больше двух миллионов рублей.

Такая возможность предоставляется гражданину только один раз. Возможно, при повторной покупке, получить остаток вычета, если в первый раз он был получен не полностью. Если собственность была приобретена в доле, каждый собственник имеет право на вычет, соответствующий его доле.

Тем, кто покупает жильё с помощью ипотеки, даётся возможность получить налоговый вычет на выплаченные проценты, но не более трёх миллионов рублей.

Итак, гражданин обязан уплатить налог 13% от продажи квартиры, если владел ей меньше установленного Налоговым кодексом срока.

При этом он может:

  • снизить облагаемую налогом сумму до 70% кадастровой стоимости;
  • снизить облагаемую сумму на сумму фактических затрат на покупку продаваемого жилья;
  • получить имущественный вычет при продаже до одного миллиона рублей;
  • получить имущественный вычет при покупке до двух миллионов рублей;
  • получить имущественный вычет за проценты по ипотеке до трёх миллионов рублей.

Любой имущественный вычет предоставляется только один раз.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Купля-продажа квартиры по альтернативной сделкеГлавный положительный момент альтернативной продажи – это возможность приобретения новой жилплощади без большого вложения собственных средств или при их отсутствии.

Ещё один плюс в том, что после заключения сделки следует быстрый переезд. А также гарантия продажи и приобретения жилья, которую даёт подписание предварительного договора и надёжность расчётов, подтверждённых документально, проходящих с участием банка и большого количества свидетелей.

К минусам относится:

  1. Сложность организации. Даже простая цепочка из трёх звеньев требует массы усилий по подготовке и заключению сделок.
  2. Согласованная схема может рухнуть из-за отказа одного из участников. В таком случае всё придётся начинать сначала.
  3. Требует времени. Не всегда получается быстро подобрать подходящий вариант, может пройти не один месяц.

Риски

Риски бывают разного характера:

  • Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
  • Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки, если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
  • В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи, если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
  • Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно. Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.
Альтернативная продажа квартиры – прекрасная возможность изменения жилищных условий без больших денежных вложений и в то же время очень сложная в плане организации процедура.

Нужно предусмотреть множество нюансов, подобрать варианты, устраивающие всех участников, провести работу по предупреждению рисков, подготовить документы к заключению сделки, организовать безопасность расчётов и многое другое.

Возможно, для тех, кто хочет сэкономить время и силы, а иногда и нервы, лучшим вариантом будет довериться опытному риелтору.

О сайте

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности