Подводные камни долевого участия в строительстве

После принятия закона № 214-ФЗ ситуация на строительном рынке значительно улучшилось. Практически исчезли «серые» схемы по привлечению финансовых средств населения. Но некоторые застройщики до настоящего времени пытаются найти лазейки в законодательстве. В результате этого, в стране есть тысячи законопослушных граждан, которые не могут заселиться в оплаченное жилье. Так что следует знать гражданину?

План застройки

Участие в долевом строительстве. Что это значит?

Участие в «долевке» означает для граждан реальную возможность купить себе жилое помещение по цене, которая будет значительно ниже стоимости на такое же жилое помещение на вторичном рынке.

Конечно, при участии в «долевке» возникают риски – у гражданина заключившего договор практически до конца возведения дома есть опасения, что новый дом не будет сдан и его денежные средства «повиснут в воздухе».
Само участие – отношения сторон, при которых граждане передают свои сбережения девелоперу на строительство, а впоследствии становятся собственниками необходимых для них жилых помещений.

Процедура заключения договора долевого участия в строительстве

Процедуре заключения сделки, предшествует получение девелопером разрешения на строительство. Только после этого застройщик может приступить к привлечению средств потенциальных покупателей.
Для заключения самого договора, процедура установлена нормами 28 главы ГК РФ.

Сама процедура возможна при следующих обстоятельствах:

  1. стороны достигли согласия по существенным условиям;
  2. гражданин, как физическое лицо, является полностью дееспособным;
  3. организация, привлекаемая финансовые средства, имеет разрешение на строительство.

Условия договора участия в долевом строительстве

К основным условиям договора можно отнести:

  • указание на объект ,подлежащий передаче;цену договора и все, что с ней связано;
  • срок, когда девелопер передаст сам объект;
  • гарантийный срок на объект и на установленное инженерное оборудование.

Цена договора долевого участия в строительстве

Условия по цене договора на долевое строительство четко прописано в самом законе № 214, где указано, что цена – это размер средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства для возведения объекта жилья.

При этом цена складывается из следующих затрат:

  • затрат по возведению объекта;
  • затрат по иным услугами девелопера.

Законом предусмотрены два способа внесения цены договора:

  • платеж за объект единовременно;
  • рассрочка платежа при внесении средств по периодам.

Юридическое сопровождение заключения договора

Людям, решившимся на заключение сделки, юридическое сопровождение в период подготовки и самой процедуры заключения договора, необходимо. Этот договор – не простая и не типовая сделка, какие обычно присутствует на вторичном рынке.
Договор имеет много нюансов и положений, часто состоит из многих страниц и разделов. Разобраться со всеми нюансами текста договора поможет опытный юрист, желательно специализирующийся в области недвижимости и имеющий опыт в договорной работе с объектами первичного жилья. Этому же юристу можно поручить и проверку самого застройщика.

На какие подводные камни договора обратить внимание?

Основные «подводные камни» в договоре лежат в области оплаты. Нередко застройщик требует внесения части денежных средств по договору до момента его регистрации. Соглашаясь на такое нарушение закона, можно оказаться в роли «обманутого дольщика», ведь инвестором в конкретный объект будет тот дольщик, который первый зарегистрировал свой договор.

Такая опасность возникает при двойных продажах квартир.
Учитывая, что условия договора разрабатываются самим застройщиком и имеют свои нюансы, не помешает поискать наличие «подводных камней» с участием приглашенного юриста.

Предварительная проверка застройщика

Перед тем как кинуться в «объятия» компании-застройщика и заключить с ним договор, не помешает внимательно изучить все источники информации о самой организации, так и документы, относящиеся к конкретному объекту жилой недвижимость, в котором гражданин намеревается приобрести жилье.

Начать можно с проектной декларации проверяемой компании. В настоящее время, строительные организации ведущие строительство жилых домов в соответствии с законом № 214-ФЗ, обязаны размещать всю имеющуюся проектную документацию на объекты строительства, в средствах массовой информации.

Кроме сведений об использовании земельного участка, сведений о самом объекте строительство, размещается заключение Государственной экспертизы о соответствие жилого объекта существующим регламентам.

В качестве предварительной проверки следует прибегнуть и к следующим действиям:

Дом

  1. исследовать публичную информацию о застройщике в СМИ и интернете, особенно на местных форумах связанных с недвижимостью, где можно найти отзывы бывших клиентов проверяемой организации;
  2. узнать, имеется ли у организации поручительство банковской структуры, страховка от страховой компании;
  3. посмотреть на электронных ресурсах местного арбитражного суда , не имеются ли иски и иные требования к этому девелоперу.

Нюансы составления договора

Как и любая сделка, договор имеет свои нюансы. К основному относится то обстоятельство, что этот договор регистрируется в отделении Росреестра, а значить и платить следует после регистрации.

Перед подписанием договора, следует обратить внимание на внесение в условия договора следующих условий:

  • точного описание передаваемого жилого помещения, с указание этажа и ее номера;
  • возможность пересматривать цену объекта, и по каким основаниям.

Конечно, каждый договор имеет свои нюансы, а поэтому лучше всего изучать текст договора с участием юриста.

 

Документарные доказательства

Сам по себе, договор о долевом строительстве является документально подтвержденной и зарегистрированной сделкой, по которому участник строительства передает застройщику свои финансы.

Зарегистрированный договор и платежные документы будут являться доказательствами при возможном расторжении договора и возврату уплаченных денег.

Эти документы являются доказательствами при получении «дольщиком» имущественного вычета через налоговую инспекцию после окончания строительства.

Федеральный закон защиты дольщиков

Федеральное законодательство постоянно пополняется новыми нормами, призванными защитить добросовестных «дольщиков». Кроме внесения новых норм в сам закон № 214 о долевом строительстве, идет изменение и иных федеральных законов.

Например, внесена новая норма «Банкротство застройщиков» в действующий закон «О несостоятельности (банкротстве). Она предполагает возможность обеспечения требований дольщиков в форме передачи самого объекта строительства.

Мошенники на рынке долевого строительства

Рынок недвижимости – лакомый кусочек для мошенников, которые придумываю все новые схемы обмана участников долевого строительства. Сейчас схем обмана значительно уменьшилось, но случаи бывают.

Денежный домИногда, мошенники выдают себя риелторами, у которых имеется договор с девелопером о реализации части квартир в строящемся доме.

Конечно, эти люди имеют всевозможные документы якобы свидетельствующие о тесных отношениях с застройщиком. Получив деньги от доверчивых граждан, такие риелторы просто пропадают из вида.
Иногда, участниками мошеннических схем выступают якобы «субподрядчики», которым за выполнение определенных работ по договору субподряда, застройщик или генподрядчик предоставили некоторое количество квартир.

На самом деле выясняется, что такой организации нет, а сами договоры субподряда обычная подделка с печатями.
Главный совет для потенциальных «дольщиков» один – заключать только договоры долевого строительства и только с застройщиком, у которого и имеется разрешение на строительство и вся документация на жилой дом.

Выводы

Участвовать или нет, каждый из нас решает сам.

Конечно, с проблемами столкнуться можно:

  • в форме «двойных» продаж;
  • возможного банкротства застройщика;
  • неисполнения условий по обещанной инфраструктуре.

Таких проблем становится все меньше благодаря новациям в законодательстве, которое старается оградить людей от нерадивых застройщиков.

Поэтому существующая на данный момент практика в заключении договора долевого участия в строительстве, знает все меньше примеров, когда граждане оказываются обманутыми.

О сайте

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности