Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка

Каким образом продают недвижимость в ипотеке?

Существует не один способ реализации ипотечной недвижимости, за которую не произведен полный расчет по кредиту. Прежде всего необходимо согласовать предстоящую продажу с отделением банка. При положительном решении, можно искать покупателей.

Имеется пара способов продать заложенную квартиру, когда для этого не нужно просить согласия банковской структуры:

  1. Можно обратиться к друзьям или хорошим знакомым, которые могли бы ссудить денежные средства, чтобы погасить кредит, а расплатиться с ними, когда недвижимость будет окончательно продана.
  2. Второй вариант заключается в получении задатка с приобретателя, а возврат долга будет после снятия всех обременений путем снижения цены на квартиру.

Конечно, подобные варианты следует применять в исключительных случаях.

Наиболее приемлемы, при получении банковского согласия для продажи, такие схемы:

  • вариант полного погашения кредитного долга, при котором покупателем, по согласованию с банком, самим приобретается недвижимость у заемщика;
  • покупателем самим приобретается квартира кредитополучателя с использованием депозитарной ячейки, при наличии доступа к ней и у банковского служащего;
  • покупателем, по согласованию с банком, самим приобретается квартира кредитополучателя с использованием аккредитивного счёта;
  • схема, при которой заёмщик заменяется на покупателя, на которого возлагается по погашению кредита на приобретенную заложенную недвижимость.

Сберипотека

 Отношение банков к продаже ипотечной квартиры

Если ипотечный заемщик неожиданно оказался неплатежеспособным, зачастую выход может быть только в продаже квартиры, взятой по кредиту, и приобретению более дешевого жилья меньших габаритов.

Чтобы осуществить подобного рода сделку, нужно обязательно получить разрешения банковской структуры, в которой оформлена ипотека.

Обычно банковские работники сами высказывают заинтересованность в своевременно погашении кредита и недопущении просрочки. Банковские служащие обычно оказывают содействие в реализации ипотечной квартиры в целях предотвращения образования задолженности.

Необходимо также сразу выяснить: имеются ли созаемщики по ипотеке и каковы их права на приобретенную квартиру?

Подлежит ли продаже недвижимость, оформленная в Сбербанке?

Бывают ситуации, при которых, чтобы погасить ипотечную задолженность, залогодателю приходится оформлять договорные отношения по купле-продаже жилья, взятого в ипотеку в Сбербанке.

В этом отношении у Сберегательного банка нет никаких различий по сравнению с другими банками. Он в случае продажи ипотечной квартиры остается в выгоде, потому что возвращает выданные ранее средства и в то же время новые заемщики дополнительно принесут доход.

Как действовать, когда залог брался в ВТБ-24?

Внешторгбанк ВТБ-24 занимается ипотечным кредитованием на условиях, тоже подразумевающих возможность реструктурирования и получения допкредита.

В случае неожиданного возникновения обстоятельств, когда ипотечный взнос не может быть своевременно оплачен, в соответствующее банковское отделение обязательно должно быть направлено письменное уведомление об этом с предложением реструктуризации.

В случае, когда от банковской структуры ответа не последовало или он отрицательный, необходимо обращаться в судебные инстанции.

Как продать квартиру с разрешения банка?

Начинать продажу квартиры следует после подробной консультации с банковским работником из отдела ипотечного кредитования. Если вы сможете доходчиво и обоснованно разъяснить причину своего намерения, возможно, со стороны банка будет предложен наиболее рациональный вариант продажи недвижимости.

Затем готовится запрос, для выдачи банковского письменного разрешения на продажу ипотечной недвижимости. После получения положительного результата, уведомите отделение банка обо всех тонкостях предстоящей операции: месте и времени, возможности использования агентства, способе погашения задолженности и т. п.

Со стороны банковской структуры могут быть внесены исправления в эти условия, в целях безопасности, с которыми надо соглашаться.

Каким образом продаются квартиры без получения банковского разрешения?

Продажа ипотечной недвижимости возможна без согласования с банком если сняты все обременения. Когда вы противник участия банка в процессе продажи, следует полностью рассчитаться с долгом. Осуществить это допустимо двумя методами.

  1. Добиться получения еще одного кредита

При наличии финансовых возможностей, нужно подготовить документацию на получение потребительского кредита, а, получив наличные средства, рассчитаться за остатки ипотеки. Вы сразу получаете право распоряжаться жилищем по своему усмотрению, то есть можете его продать.

  1. Подыскать клиента, не боящегося рискнуть

Покупатель должен довериться вашему честному слову (расписке). Берете у него финансовые средства в таком объеме, чтобы хватило погасить кредит. Рассчитываетесь с банком, освобождаете квартиру от обременения и спокойно продаете.

Этот способ наиболее оптимален, так как нет необходимости тратить деньги и время на разное переоформление документов. Однако, не все покупатели захотят так рисковать — вдруг продавцом не будут выполнены обещания и он откажется от сделки.

Как продать квартиру без банковского участия?

Если вы не хотите, чтобы банк был участником сделки, осуществляете все самостоятельно.

Обсудив с найденным покупателем условия сделки, проделываете следующее:

  1. В отделении банка выясняете сколько необходимо денег для полного погашения долга. Получаете соответствующую выписку и предъявляете ее покупателю. Это надо сделать, чтобы он вам полностью доверял.
  2. Затем осуществляете заключение предварительного договора купли-продажи и заверяете его у нотариуса.
  3. Покупатель дает некоторые средства на выплату задолженности. Остальные деньги он оставляет в банковской ячейке.

Дом в руках

  1. С помощью покупательских средств кредитная задолженность гасится. Это может быть сделано и самим покупателем, в зависимости от договоренности. Покупателю это выгодно, так как платежные документы будут оформляться на него, а это в дальнейшем будет подтверждать факт, что кредитная задолженность погашена им собственноручно.
  2. Банком сразу будет выдана необходимая документация, подтверждающая снятие обременения.
  3. Далее, в регистрационной палате обременение будет снято. Результат будет готов через четыре недели.
  4. Обладая правом распоряжаться недвижимостью, продавец с покупателем может в нотариальной конторе оформить соответствующий договор по купле-продаже. После перехода прав на недвижимость и оформления договора в отделе регистрационной службы, продавец получает остатки денежных средств за проданную недвижимость.

 Продажа, с участием в сделке банка

 Покупатель отыскивается самим продавцом, но полное сопровождение сделки осуществляется банком. Им открывается пара сейфовых ячеек, за которые берется комиссия. Покупателем сумма, предназначенная для выплаты, делится надвое и закладывается по ячейкам.

В одну ячейку кладут сумму равную ипотечному остатку, в другую — остальную сумму. Продавец сможет получить доступ к ячейке, когда предъявит договор о купле-продаже и, принадлежащее покупателю, свидетельство права собственности на недвижимость. При срыве сделки, покупатель всегда имеет возможность забрать всю сумму.

Когда деньги размещены в банковских ячейках, в регистрационной палате снимается обременение, сделку оформляют в нотариальной конторе, которая, обычно, выбирается банком.

 Процедура продажи кредита по ипотеке (перевод долга)

Иногда продается не сама квартира, а кредит, по которому она была приобретена. Жилье остается в залоге, а у кредитного договора появляется новый заемщик — покупатель, который обязуется рассчитаться по кредиту и вступает во владение жилищем. У банка имеется право применить к новому заемщику ныне действующие тарифы.

Продавцу достанется разница, полученная за счет вычитания остатка ипотечного долга из стоимости недвижимости.

 «Ипотека в ипотеку»

У покупателя имеется возможность взять ипотеку, чтобы приобрести недвижимость, уже обремененную ипотекой, но если он берет ипотеку в другом банке, рефинансирование долга в первичном банке всегда вызывает серьезные затруднения.

Как улучшить жилищные условия

Для этого после продажи квартиры приобретается недвижимость комфортнее и подороже. Банку вполне по силам оформить новый кредит, когда у вас нет проблем с выплатой предыдущего. За счет реализации недвижимости, частично гасится новый долг.

 Сложности и риски при продаже ипотечной недвижимости

Ипотечная квартира продается всегда по невысокой стоимости, поэтому вряд ли такая сделка будет выгодной, тем более ее процедура довольно длительная и сложная, а рассчитываться приходится наличкой, чего нередко опасаются покупатели.

При совершении таких сделок расходов всегда больше, чем при реализации недвижимости, которая не обременена. Продавцом чаще всего оплачивается подготовка пакета необходимых бумаг, а покупателем — процесс оформления сделки. Услуги риелтора при этой ситуации довольно высоки.

 Возможность продажи квартиры, взятой с применением военной ипотеки

Процесс оформления жилья с применением военной ипотеки различается с банковским ипотечным кредитованием тем, Сбербанкдомчто заемный договор подписывается вместе с договором по целевому жилищному займу (ЦЖЗ).

Последний должен пройти проверку и согласование в Федеральном государственном казенном управлении «Росвоенипотеке».

При продаже квартиры, приобретенной по ипотеке, требуется уточнение всех нюансов по согласованию и с банком-заимодавцем  и с ФГКУ «Росвоенипотекой».

Многое здесь будет зависеть от нескольких факторов:

  • кем являются покупатели жилья — военными или гражданскими;
  • на каком этапе находится процедура кредитных выплат;
  • имеется ли возможность у покупателя продолжения совершения выплат.

 Как поступить, когда нет возможности оплатить долю ипотеки?

В случае если не оказалось средств на оплату доли в ипотечной недвижимости, прежде всего письменно следует уведомить банковских работников о создавшейся ситуации.

Нужно указать в каком объеме вы не можете платить за ипотечный кредит — частично либо полностью. Следует обязательно обосновать это, для чего следует приложить соответствующие документы, которыми могут являться: справка об утрате трудоспособности, либо заверенная копия квитанции, приказа, подтверждающего невозможность совершить соответствующий платеж.

Конечно, предупредить банк лучше до того момента, когда наступит время выплаты кредита. В этом же письме следует предложить банку вариант своего видения решения возникшей проблемы и высказать просьбу реструктуризировать заём. Если банк примет соответствующее положительное решение по вашему обращению, пени по просроченному платежу могут не назначаться.

Отказаться от выплаты очередного взноса в полном объеме недопустимо, потому что в договорах всегда прописана ответственность в случае просрочки платежа. Это может быть штраф или возможность обращения банка в судебные инстанции, при превышении максимально допускаемой условиями договора величины просрочки.

Чтобы вам поверили, что намерения урегулировать возникшую проблему у вас весьма серьезные, есть смысл выплачивать, пусть неполную сумму, а хоть какие-то деньги, согласно имеющемуся в договоре графику погашения ипотеки.

В компетенции банка — выдать разрешение на отсрочку платежей, согласно графику, либо уменьшить величину ежемесячного взноса, за счет увеличения срока выплаты кредита.

Банк способен продлить срок погашения по основному долгу либо долгу, с учетом процентов, если его в этом убедят представленные заемщиком документальные доказательства. Он также имеет право отменить ранее наложенный штраф и отозвать заявление из судебных органов.

Что понимается под снятием обременения?

Под обременением, согласно Федерального закона «О госрегистрации прав на недвижимость…» понимаются условия, создающие для правообладателя различного рода определенные запреты на возможность использовать по своему усмотрению право собственности на конкретную недвижимость.

В ситуации с ипотекой, у правообладателя отсутствует право на передачу какому-либо третьему лицу недвижимости, приобретенной по ипотеке. Как исключение, законодатель оговорил только случай с наследством.

К основным видам обременения недвижимости можно отнести:

  • ренту, в том числе с пожизненным содержанием,
  • залоговые операции в отношении имущества,
  • его арест,
  • взятие в аренду,
  • оформление доверительного управления.

Под снятием обременения понимается, что от всех вышеперечисленных ограничений правообладатель освобожден и может распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению.

Выводы

Продажа ипотечной квартиры вполне осуществима, но процедура эта дорогая и длительная, требующая немало нервных затрат. Однако, если принято подобное решение — все в ваших руках.

 

О сайте

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности